Chuyên gia tài chính - ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu.

TheểmsoáttíndụngbấtđộngsảnKhôngchỉbằngmệnhlệnhhànhchíty so thuy syo ông, đâu là nguyên nhân để nhiều ngân hàng thương mại đẩy mạnh cho vay trong lĩnh vực BĐS?

Thời điểm cuối năm là lúc các ngân hàng “chạy chỉ tiêu”, đẩy mạnh tín dụng để có được tỷ lệ tăng trưởng cao trong cả năm nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra, cũng như tạo đà cho mức tăng trưởng cao hơn nữa trong năm tiếp theo.

Trong khi đó, BĐS là “miếng bánh” tín dụng hấp dẫn với thị trường đông đảo, nhu cầu vốn lớn và là nguồn tín dụng có sẵn tài sản thế chấp. Hơn nữa, khi thị trường BĐS tốt thì sẽ tạo cho các ngân hàng tính thanh khoản cao, không lo rơi vào tình trạng nợ đọng, nợ xấu. Đặc biệt, các nhà kinh doanh BĐS sẵn sàng trả lãi suất vay vốn cao cho các ngân hàng để có tiền đầu tư, xây dựng.

Chính từ những nguyên nhân trên, nếu biết cách kiểm soát, hoạt động của các ngân hàng dồn vốn cho vay vào BĐS là chuyện bình thường trong hoạt động kinh doanh.

Việc làm này sẽ có những tác động như thế nào đến hoạt động của hệ thống ngân hàng, thưa ông?

Tất nhiên, mọi việc luôn có tính hai mặt của vấn đề, việc dồn vốn cho vay này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, gây nguy hại không chỉ cho hoạt động của ngân hàng nói riêng mà cho cả thị trường tài chính nói chung.

Đầu tiên, tín dụng BĐS thường là tín dụng trung và dài hạn, mà nguồn vốn của các ngân hàng đa phần là nguồn vốn ngắn hạn. Trong khi đó, theo Thông tư số 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã siết dần việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ tỷ lệ 60% đến cuối năm 2016 giảm xuống 50% từ 1-1-2017 và xuống còn 40% từ 1-1-2018. Vì thế, nếu các ngân hàng vẫn đẩy mạnh tín dụng BĐS mà không quản lý cẩn thận thanh khoản sẽ dẫn đến rủi ro lớn.

Bên cạnh đó, từ trước đến nay, BĐS luôn là loại tín dụng rất rủi ro khi thị trường lên xuống một cách bất ngờ. Trong quá khứ, đã có lúc thị trường BĐS xuống khoảng 50% so với giá trị ban đầu, trong khi ngân hàng cho vay tới 70% giá trị dự án khiến giá trị cho vay đã lớn hơn giá trị tài sản đảm bảo. Khi các dự án BĐS xảy ra rủi ro, ngân hàng phải siết nợ nhưng tài sản đảm bảo không đủ để thanh lý, trả nợ, ngân hàng phải ôm về một khoản nợ xấu.

Đặc biệt, thị trường BĐS tại Việt Nam có nhiều sự biến động nhất tại phân khúc thị trường BĐS cao cấp. Việt Nam chỉ một số ít % dân chúng có thu nhập cao nhưng tỷ lệ căn hộ cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung, nhiều hơn cả phân khúc nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ. Hơn nữa, điều đáng ngại là từ nay đến cuối năm, nhiều dự án BĐS cao cấp còn tiếp tục ra đời khiến nguồn cung dồi dào, cung có thể vượt cầu. Điều này sẽ dẫn tới “bong bóng” BĐS, khi “bong bóng” nổ, giá trị xuống thấp khiến nhiều món nợ ngân hàng không có khả năng thu hồi.

Vậy nên, việc đẩy hệ số quản trị rủi ro ngân hàng trong BĐS từ 150% lên 200% là hợp lý, nhưng theo tôi, hệ số này cần phải đẩy lên cao nữa, lên 250% mới có thể ngăn chặn rủi ro tín dụng BĐS.

NHNN cho biết sẽ kiểm soát tăng trưởng tín dụng của hệ thống tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo an toàn, hiệu quả, trong đó sẽ kiểm soát tín dụng ở một số ngành, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Theo ông, những chỉ đạo này sẽ tạo ra được hiệu quả như thế nào?

Những chỉ đạo của NHNN như những hồi chuông cảnh tỉnh cho các ngân hàng phải cẩn thận trong việc cấp tín dụng cho vay, đặc biệt đối với cho vay lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, các ngân hàng luôn chạy theo lợi nhuận và chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng. Điều này dẫn đến tình trạng: một bên gọi cứ kêu gọi, một bên làm cứ làm.

Vì thế, theo tôi, NHNN cũng phải tôn trọng nguyên tắc của kinh tế thị trường, phải dùng những biện pháp khác để hạn chế cho vay BĐS như: tăng lãi suất hoặc sử dụng các công cụ của chính sách tiền tệ. Còn với tình trạng như hiện nay, nếu cứ chỉ đạo bằng mệnh lệnh hành chính thì khó có thể thực hiện một cách hiệu quả và triệt để.

Có ý kiến cho rằng việc NHNN dừng cho vay tuần hoàn, phải thực hiện thu hồi toàn bộ nợ gốc và lãi khi hết thời hạn cho vay đã thỏa thuận là để chặn đà tăng của tín dụng BĐS, ông nhận định như thế nào về động thái này?

Tôi vẫn chưa thấy có sự liên quan giữa động thái dừng cho vay tuần hoàn của NHNN với việc hạn chế tín dụng BĐS. Dĩ nhiên, việc dừng hoạt động này sẽ phần nào hạn chế cho vay theo phương thức đảo nợ, nhưng các ngân hàng thường không cho dự án BĐS vay theo phương thức này nên tác động sẽ không đáng kể.

Xin cảm ơn ông!